Entenda melhor a dinâmica por trás dos fundos imobiliários

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Depois de uma breve introdução sobre fundos imobiliários, chegou a hora de se aprofundar um pouco mais.

Nos fundos imobiliários, os investidores podem aplicar seu dinheiro apenas em ativos imobiliários. São, basicamente, imóveis para locação, adquirir ou construir imóveis para venda, títulos lastreados a imóveis ou cotas de outros fundos imobiliários. Um mesmo fundo pode ainda investir em mais de uma dessas opções.

Para facilitar a transparência, a AMBIMA – Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiros e de Capitais – classifica os fundos, em relação a seus objetivos e sua gestão, da seguinte forma:

Gestão

Passiva: Fundos que especificam seus imóveis ou que têm o objetivo de acompanhar um índice.

Ativa: todos que não entram no critério acima.

Objetivo

Desenvolvimento para renda: fundos que investem pelo menos dois terços do patrimônio líquido em imóveis, em fase de projeto ou de construção, com o objetivo de gerar renda através de locação ou arrendamento.

Desenvolvimento para venda: fundos que investem pelo menos dois terços do patrimônio liquido em desenvolvimento de empreendimentos com o objetivo de venda para terceiros.

Renda: fundos que investem acima de dois terços do patrimônio líquido em empreendimentos imobiliários construídos, para geração de renda com locação ou arrendamento.

Títulos e valores imobiliários: fundos que investem acima de dois terços do seu PL em títulos e valores imobiliários como LCI, CRI, ações ou cotas de empresas, e sociedades do setor imobiliário, FIPs e FIDCs.

Híbridos: fundos cuja estratégia não se enquadra nas classificações anteriores.

Segmento

Todas essas informações estarão especificadas no prospecto do fundo, que também cita o segmento do fundo. Pode ser: agências bancárias, shoppings, galpões logísticos, residenciais, educacionais, etc. Para se enquadrar em um tipo especifico, o fundo tem que investir dois terços no tipo. Caso não se enquadre nesse critério, ele será considerado hibrido.

Mas entre todas essas opções, quais o investidor iniciante deve procurar?

Vamos começar pelo tipo de gestão. Aconselho ao iniciante buscar fundos de gestão passiva.

Um fundo de gestão ativa requer uma equipe maior, necessária para acompanhar o mercado e verificar oportunidades de compras e vendas. Normalmente cobram taxa de performance a partir de uma taxa alvo. Até aqui nenhum problema, mas pegando o histórico de resultados dos fundos de gestão ativa, é constatado que o resultado normalmente fica abaixo dos custos extras da gestão. E por isso não costuma valer a pena para o cotista.

Além disso, um fundo de gestão ativa é mais difícil de acompanhar, pois tem liberdade para trocar os ativos da carteira, inclusive investir em outros fundos. Em março, pode estar investindo em cinco outros fundos, em abril pode estar em dez e, no mês seguinte, pode estar em três. O fundo de gestão passiva é mais simples. Imagine que seja um fundo do segmento de shopping e ele administra o shopping A, o papel dele será administrar o shopping, não comprar ou ficar vendendo ativos. Passam-se meses e você sabe exatamente o que o fundo está administrando.

Quanto ao objetivo, a minha recomendação são os fundos para renda e títulos e valores imobiliários. Os fundos de desenvolvimento, tanto pra renda quanto para venda, têm inúmeros riscos embutidos, obras podem atrasar e o mercado pode mudar. Já os de renda são imóveis construídos e operacionais que normalmente já se encontram locados gerando renda aos cotistas, são mais previsíveis. Os que tem como objetivo títulos e valores imobiliários são também fáceis de acompanhar. Normalmente o fundo tem um portfólio longo e com riscos, em grande parte, mitigados.

E quanto ao tipo, os shoppings são ótimas opções, pois são operações que possuem diversos inquilinos. Assim, mesmo em um cenário de resseção, fica difícil todos os lojistas saírem do shopping ao mesmo tempo.

Existem fundos que possuem apenas um imóvel alugado a um único inquilino. Nesse caso, o iniciante deve passar longe. Vocês podem acompanhar todas essas informações de forma gratuita em www.fiis.com.br.

Apenas para fins didáticos vamos pegar como exemplo o FIGS11 – General Shopping Ativo e Renda. Na aba ‘Geral’ podemos ver todas as características que tratamos anteriormente.

Na aba ‘Ativos’, é interessante olhar o que o fundo possui. Como podemos ver, esse é um fundo que possui participação em dois shopping centers, ambos em São Paulo.

É isso poupadores, para prosperar financeiramente você não precisa ser especialista em investimentos, basta entender o básico do investimento e prestar atençaõ ao que estiver fazendo. Até breve.

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