Tudo o que você precisa saber sobre Ourinvest JPP

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Olá Poupadores, neste artigo vamos trazer mais uma análise de fundos imobiliários. Dessa vez será sobre o Ourinvest JPP com o código OUJP11.

É sempre importante frisar que para realizar um bom investimento é necessário entender em que está se investindo. Assim, sua decisão será fundamentada e direcionará se você deve ou não continuar com o investimento, principalmente em momentos adversos ou de grande volatilidade do mercado.

Hoje vamos conhecer um pouco mais do fundo imobiliário Ourinvest JPP. Esse é um fundo que está no mercado há pouco tempo, desde 2017. A administração do fundo é feita pela FINAX e a gestão pela JPP Capital.

O fundo veio a mercado com captação de 75 milhões e, de lá para cá, fez novas emissões. Hoje conta com um patrimônio de R$196,7 milhões distribuídos em 1.995.995 cotas distribuídas entre mais de oito mil cotistas.

Esse é um típico fundo de papel, isto é, a maior parte dos recursos são destinados a compras de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Os CRIs são títulos de renda fixa atrelados ao setor imobiliário. Basicamente uma empresa que tem direito a receber renda de imóveis vende esse direito para investidores através de uma companhia securitizadora responsável por montar a operação.

Com isso, os investidores passam a receber o fluxo de pagamento da renda dos imóveis. Se porventura os direitos ao recebimento não forem honrados, a securitizadora pode vir a penhorar o imóvel com o intuito de pagar os investidores. Então são títulos com imóveis reais por trás, que tornam toda a operação bem mais segura.

Muitos CRIs estão disponíveis ao pequeno investidor para comprar através das corretoras, mas realizar esse investimento através de um fundo imobiliário costuma ser um bom negócio.  Por três motivos principais:

  1. Diversificação: o fundo geralmente possui uma enorme quantidade de CRIs diferentes emitidos por empresas diferentes.
  2. Liquidez: você pode vender suas cotas no fundo e ter seu dinheiro de volta em dois dias. Caso compre um CRI diretamente, pode levar meses ou até anos para conseguir achar um comprador.
  3. Gestão: todo o gerenciamento da carteira será feito por profissionais cobrando uma taxa de administração razoável.

Gosto muito desse tipo de fundo porque conseguem entregar um bom retorno aliado a uma boa liquidez.

O fundo fez uma nova captação de recursos recentemente e, segundo o último relatório disponível, está com 63% do dinheiro alocado e 37% em caixa para aquisições, principalmente, de novos CRIs.

Esse é um fundo High Yield, isto é, o fundo aceita investir em CRIs que possuem mais risco embutido em busca de retornos maiores.

É um fundo que possui 28 CRIs na carteira, distribuídos em alguns emissores diferentes para mitigar parte do risco. A maioria dos CRIs em carteira não possuem nível de risco calculado por agência de risco. Para mitigar essa questão, a gestão criou um modelo próprio de classificação de risco, no qual classifica cada CRI de A a E, sendo ‘A’ a melhor nota e ‘E’ a pior.

Na figura a seguir você confere como o risco está distribuído:

Quando olhamos para a distribuição dos CRIs, é possível perceber que mais de 40% estão nos setores residencial e de loteamento. Este é um aspecto negativo porque historicamente esses dois setores são os que apresentam as maiores inadimplências.

Como o fundo tem muito dinheiro em caixa, pode ser que ele amplie a diversificação e diminuía esse risco, precisamos aguardar as futuras aquisições.

Uma informação importante é a de que o fundo possui CRIs que pagam em períodos diferentes, por isso é normal que haja variações na distribuição do fundo. Para atenuar essas variações, o FII busca linearizar as distribuições. Para isso, o gestor busca distribuir um resultado menor nos meses em que recebe mais e compensar nos meses em que recebe menos. Isso fica mais claro no gráfico a seguir:

Para o cotista esse é um ponto positivo, pois a renda mensal fica mais previsível.

Quando olhamos para a rentabilidade desde o Initial Public Offering (IPO), podemos constatar um retorno acumulado de 247% de 100% líquido do CDI. É uma ótima rentabilidade.

Em resumo, esse é um FII de papel High Yield, por isso, investe prioritariamente em CRIs com maior risco em busca de maior retorno. Estratégia que até então tem valido a pena, visto o histórico de rentabilidade.

Só nos últimos 12 meses o fundo distribuiu R$ 10,59 por cota, o que dá um resultado por volta dos 10% ao ano, bem acima da renda fixa que, livre de impostos, está abaixo de 6%. Isso torna a relação risco-retorno interessante.

Também gosto da relação preço por valor patrimonial (P/VPA) que está em 1,04, o que caracteriza um pequeno ágio em cima do valor dos títulos. Ainda assim, um ágio aceitável e que está abaixo de diversos outros fundos de papel.

Não é recomendação de compra ou venda, mas vejo OUJP11 como um bom fundo, que está entregando o que se propõe, mas é necessário continuar acompanhando, principalmente agora que o fundo captou dinheiro e ainda irá fazer a alocação.

Particularmente, sinto-me confiante em comprar esse fundo até o valor dos R$ 110,00 por cota. 

E aí, o que achou dessa análise? Faltou algo? Qual é o próximo fundo que devo avaliar? Queremos te ouvir, então deixa um comentário.