Fundos Imobiliários: são um bom negócio durante a crise do Coronavírus?

276
Fundos Imobiliários, oportunidade?

Olá Poupadores e Poupadoras, neste artigo vamos analisar se a queda nos preços dos fundos imobiliários representa oportunidade.

Os preços dos fundos imobiliários despencaram de março para cá.

Isso pode ser acompanhado através do IFIX, índice que representa os fundos mais negociados e serve como termômetro desse mercado. O índice teve a pontuação máxima de 3253,73 pontos em 03 de janeiro, desde então veio caiu até atingir 2169,26 pontos em 23 de março. Foi aí que caiu completamente a ficha da crise do Coronavírus. Uma queda gigante de 33,33% em pouco mais de dois meses.

De 23 de março para cá, o mercado teve uma leve recuperação e em 20 de abril (quando escrevi este artigo) o índice está com 2555,55 pontos, uma queda 21,45% diante da máxima.

IFIX

E, depois de toda essa queda, muitas pessoas me perguntaram se os fundos imobiliários estão baratos ou bons para investimentos.

Para responder essa pergunta, vou compartilhar o racional que ando utilizando para aumentar meu investimento no fundo imobiliário Mall Brasil Plural (MALL11). Para conferir nossa análise sobre esse fundo, clique aqui.

Mesmo que você não invista nesse fundo, continue lendo o artigo, pois o racional apresentado pode ser aplicado a outros fundos.

Pois bem, como todos já sabem, os shoppings centers do Brasil estão obrigatoriamente fechados por tempo indeterminado por conta da crise do Coronavírus.

A renda de um shopping advém do aluguel do espaço para lojistas e estacionamentos. O lojista costuma ter um custo variável de aluguel. Uma parte é fixa e a outra parte varia conforme o faturamento dos lojistas.

Com o fechamento dos shoppings, é natural que os lojistas deixem de faturar e, por consequência, paguem valores menores de aluguel ou até deixem de honrar esse compromisso.

Por conta de todas essas incertezas, os administradores decidiram por não distribuir rendimentos ao cotista ou, ainda, distribuir apenas parte desses rendimentos.

Esse momento incomum causou pânico aos investidores, alguns destes pensando apenas no curto prazo. Muitos optaram pela venda de suas cotas, o que fez com que os preços despencassem.

Para entender se toda essa queda foi justificada, precisamos analisar quanto o fundo renderia se não houvesse a crise do Coronavírus e comparar com a nova precificação do mercado.

Pegando o preço de fechamento do último dia de 2019 (30 de dezembro de 2019), o fundo MALL11 tinha sua cota negociada por R$123,53 e distribuiu R$6,64 por cota em 2019.

Em 20 de abril de 2020, data em que escrevo o artigo, o fundo MALL11 fechou o dia negociado por R$80,25, uma diferença de R$ 43,28 sobre o último preço de 2019.

MALL11

Dividindo a diferença de R$ 43,28 pelo provável rendimento anual de R$ 6,64 (se não tivéssemos Coronavírus) teríamos uma queda que precifica seis anos e meio sem rendimento algum.

Cenário bem pessimista frente às perspectivas da crise do Coronavírus até o momento, que, no pior cenário, deve gerar impactos até a criação de uma vacina, estimada entre um a dois anos.

Sabemos que não é viável fechar o comércio por completo durante muito tempo, inclusive já se fala na reabertura gradual da economia. Não é plausível imaginar que os shoppings fiquem por tanto tempo completamente fechados.

Então, mesmo no pior cenário, tudo indica que a queda foi exagerada diante do preço da cota de R$123,53.

E, mesmo que pegássemos um preço médio, negociado em 2019 a R$100/cota, o mercado estaria precificando por volta de três anos sem nenhuma receita.

Vendo deste ponto de vista, acredito que estamos sim diante de uma relação risco vs. retorno favorável ao investimento em fundos imobiliários.

Na minha avaliação o mercado está sendo irracional e, por conta disso, estou aumentando minha posição em MALL11.

Se você não é investidor de MALL11 não se preocupe, essa mesmo racional pode ser aplicado aos demais fundos e você pode chegar a suas próprias conclusões.

Lembrando que essa análise não é recomendação de compra ou de venda. Ela tem apenas o intuito de trazer informações que possam ajudar na sua tomada de decisão.

Ah, e não esquece de compartilhar com os amigos ou vai querer ganhar dinheiro sozinho?

É aí, o que achou dessa análise? Gostaria de ver outras analises do mercado de fundos imobiliários? Qual fundo?  Queremos te ouvir, então deixa um comentário.