Olá Poupadores, depois de muitos pedidos, finalmente estamos trazendo nossa primeira análise de fundos imobiliários. Aqui vamos analisar o fundo imobiliário de Shoppings Malls Brasil Plural, o código desse fundo é MALL11.
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Antes de qualquer decisão de investimento é sempre bom saber no que se está investindo. Quanto mais conhecer o ativo, mais segura e fundamentada será sua decisão. Isso diminuirá as chances de vendas por causa de boatos ou qualquer outro motivo.
Então vamos conhecer um pouco mais do Malls Brasil Plural (MALL11). Esse é um fundo recente, abriu capital em 15 de dezembro de 2017. Para vir a público, o fundo conseguiu captar R$ 186.013.400,00 dividido em 1.860.134 cotas com quase 90% de investidores sendo pessoas físicas.
O fundo usou todo o dinheiro da captação para comprar 54,2% de participação no Maceió Shopping. Sendo assim, esse é um fundo monoimóvel e multi-inquilino. Apesar disso, o risco associado é baixo porque é um shopping e os alugueis estão divididos em diversos clientes.
O Maceió Shopping foi o primeiro shopping da cidade de Maceió, inaugurado em abril de 1989. É um ativo consolidado, conta com dois pisos, dez lojas âncoras, 215 lojas satélites, seis salas de cinema e 1600 vagas de estacionamento. O fundo possui uma Área Bruta Locável de 29.845,84 m². O público do shopping são as classes B, C e D. E é muito bem localizado, ficando no coração da cidade.
Um ponto que chama bastante atenção é a maturidade do fundo, ele possui uma alta taxa de ocupação, faz mais de ano que a taxa permanece nos 100%, isso é um claro sinal do interesse dos lojistas em relação a esse shopping.
Recentemente, em dezembro de 2018, foram captados mais R$ 74,8 milhões no mercado para aumentar suas operações. De lá para cá, o fundo ainda não anunciou nenhuma compra e mantém o dinheiro em aplicações financeiras. Até o momento isso é uma notícia ruim, afinal esse dinheiro fica rendendo menos do que se estivesse investido no setor imobiliário.
Falando um pouco mais do Maceió Shopping, eu mesmo já visitei. Como é uma operação madura, percebe-se que é um shopping mais velho, em Maceió encontramos opções mais modernas, porém não tão bem localizadas quanto esse shopping. Um ponto que me agradou bastante foi o alto movimento e a baixa vacância. Não me lembro de ter visto lojas disponíveis para locação.
Agora vamos aos números. O MALL11 é um fundo administrado pela Genial Investimentos e gerido pela Brasil Plural. Possui taxa de administração de 0,50% ao ano sobre o valor de mercado, com valor mínimo mensal de R$ 50.000,00.
Atualmente o valor patrimonial do fundo é de R$ 109,63 por cota e o valor da cota no mercado está em R$ 106,02 (21/07/2019). Com isso, o preço/valor patrimonial é de 0,967%. O que mostra um leve deságio, ou seja, você estaria comprando um pouco abaixo do valor estimado da propriedade por especialistas.
As últimas distribuições desse fundo foram no valor de R$ 0,60 por cota, o que dá uma distribuição de aproximadamente 0,57% nos preços atuais e distribuição de 7,07% ao ano quando pegamos os últimos 12 meses. É sempre bom comparar o fundo com seus pares e, quando pegamos a distribuição nos últimos 12 meses para o segmento de shoppings, vemos que a distribuição foi de 6,09%. Ponto positivo para MALL11.
Um outro ponto a observar é referente à liquidez, afinal você não vai querer realizar seu investimento e ficar preso a ele, mesmo que queira sair. Esse é um fundo que apresentou negociação diária média acima de R$ 957 mil reais no mês de maio segundo último relatório gerencial, então fiquem tranquilos quanto a esse ponto.
E o que esperar do futuro? Bem, segundo o prospecto da última emissão a pretensão da captação dos recursos era para uma aquisição com taxa de retorno de 9%. É normal a gestão ser otimista quando precisa levantar dinheiro, então, nas minhas premissas, serei conservador e utilizarei uma taxa de 8%.
Com esse cenário, é plausível o fundo distribuir R$ 7,84 por cota no ano, com esse valor estamos falando de uma distribuição de 7,39% aos preços atuais. Isso coloca o MALL11 acima das expectativas para a média do segmento.
Também estou otimista com o segmento de shoppings que ainda é subpenetrado no Brasil e apresenta crescimento, mesmo que menor, durante os períodos de crise. Assim, vejo um viés positivo no segmento com a perspectiva de queda do desemprego e aumento do consumo das famílias, o que vai beneficiar diretamente os shoppings no geral.
Não é recomendação de compra ou venda, mas vejo MALL11 como um excelente fundo, além de boas perspectivas daqui para frente. Acredito que seja um fundo que possa proporcionar bons retornos aos cotistas por todos os motivos já comentados. Eu particularmente me sinto confiante a comprar esse fundo até o valor dos R$ 112,00 por cota.
E aí, o que achou da nossa primeira análise? Faltou algo? Qual é o próximo fundo que devo avaliar? Queremos te ouvir, então deixa um comentário.
